Kans op redding met adempauze bij dreigend faillissement

woensdag 31 oktober 2018 - De EU-ministers zijn het eens. Naar verwachting zal ook het Europees Parlement begin volgend jaar met hun plan instemmen. Bij een dreigend faillissement moeten ondernemers de kans krijgen om hun bedrijf overeind te houden. De ministers zijn het eens over een nieuwe richtlijn met dat doel.
Kans op redding met adempauze bij dreigend faillissement De EU-ministers zijn het eens. Naar verwachting zal ook het Europees Parlement begin volgend jaar met hun plan instemmen. Bij een dreigend faillissement moeten ondernemers de kans krijgen om hun bedrijf overeind te houden. De ministers zijn het eens over een nieuwe richtlijn met dat doel. Volgens de ministers gaan jaarlijks 200.000 bedrijven in Europa failliet, met een verlies van 1,7 miljoen banen. In Amerika wordt bij dreigend faillissement eerst in overleg met betrokken partijen – waaronder investeerders en banken – bekeken of er mogelijkheden zijn voor herstructurering of doorstart. In Europa wordt er in veel gevallen direct geliquideerd. Bedrijven in nood krijgen – als de richtlijn wordt ingevoerd – vier maanden tijd om te gaan onderhandelen over herstructurering of herstart van hun in potentie rendabele bedrijf. Deze termijn kan zelfs worden verlengd naar twaalf maanden. Vooral mkb-bedrijven profiteren dan van toegang tot instrumenten waarmee dat gerealiseerd kan worden. Daarmee worden ingewikkelde, lange en dure juridische procedures voorkomen. Bovendien kunnen met de nieuwe regels schuldeisers en aandeelhouders met een afwijkend standpunt (mits zij een minderheid vormen) de herstructureringsplannen niet blokkeren. Als het met deze ruimte nog niet lukt om een faillissement te voorkomen, dan zal de procedure daartoe minder lang gaan duren en goedkoper worden dan nu het geval is. Daar komt bij dat de ondernemers in die situatie meer kans hebben om binnen drie jaar hun schulden kwijtgescholden te krijgen. Wilt u meer weten over hoe te handelen bij faillissement? Bel ons voor het maken van een afspraak,
Lees verder

Belastingmaatregel bedreigend voor goede doelen en kerken

maandag 29 oktober 2018 - In de wereld van goede doelen en kerken wordt met angst en beven uitgekeken naar de beoogde verlaging van de aftrek van giften. Nu kunnen giften nog voor maximaal 52% worden afgetrokken van de inkomsten. Dat wordt geleidelijk afgebouwd naar maximaal 37% in 2023.
Belastingmaatregel bedreigend voor goede doelen en kerken In de wereld van goede doelen en kerken wordt met angst en beven uitgekeken naar de beoogde verlaging van de aftrek van giften. Nu kunnen giften nog voor maximaal 52% worden afgetrokken van de inkomsten. Dat wordt geleidelijk afgebouwd naar maximaal 37% in 2023. De Samenwerkende Brancheorganisaties Filantropie (SBF) zetten net als belastingexperts vraagtekens bij de maatregel. Het kabinet zegt de giftenaftrek te willen behouden en robuuster te maken. Volgens SBF en belastingexperts is het juist een versobering. In de praktijk blijkt dat veel schenkers minder doneren als het belastingvoordeel minder wordt. Verliezers zijn goede doelen en kerken. Wilt u meer weten over schenken aan goede doelen of overweegt u schenkingen aan uw kinderen? Bel ons voor het maken van een afspraak.
Lees verder

Verzorging ex-partner samenwonen na uw overlijden vergt helderheid in samenlevingscontract

woensdag 24 oktober 2018 - In een samenlevingsovereenkomst kunt u een bepaling over financiële ondersteuning van de ene partner voor de andere opnemen. U kunt dan in de overeenkomst vastleggen dat u zich verplicht om na eventuele verbreking van de relatie maandelijks een bedrag uit te keren tot aan de pensioengerechtigde leeftijd van uw partner. Toch blijkt na verbreking van een relatie dat dit niet altijd even vlekkeloos verloopt.
Verzorging ex-partner samenwonen na uw overlijden vergt helderheid in samenlevingscontract In een samenlevingsovereenkomst kunt u een bepaling over financiële ondersteuning van de ene partner voor de andere opnemen. U kunt dan in de overeenkomst vastleggen dat u zich verplicht om na eventuele verbreking van de relatie maandelijks een bedrag uit te keren tot aan de pensioengerechtigde leeftijd van uw partner. Toch blijkt na verbreking van een relatie dat dit niet altijd even vlekkeloos verloopt. Wat is de status van deze verplichting als degene op wie de plicht rust enkele jaren na verbreking van de relatie overlijdt? Moeten de al dan niet beneficiaire erfgenamen de maandelijkse betaling voortzetten? Het antwoord op die vraag hangt af van de inhoud van het samenlevingscontract. Staat daarin vermeldt dat de verlichting geldt tot aan het overlijden van de betalende partner? Dan eindigt de betaling per die datum. Dan blijft over de vraag wat er moet gebeuren als daarover niets in het contract staat. In een recente zaak met dat karakter werd aan de notaris een verklaring gevraagd over wat partijen voor ogen stond ten tijde van het passeren van de akte. Dat gebeurde nadat de rechtbank had bepaald dat de verplichting niet op de erfgenamen overgaat. In hoger beroep werd daarom de notaris ingeschakeld. Die stelde vast dat beide partners ten tijden van het passeren van de akte niet voor ogen hadden dat de betalingsverplichting zou stoppen na het overlijden van de betalende partner. Dat was voor het hof voldoende om de achterbijvende (ex)partner in het gelijk te stellen. De erfgenamen moesten de betaling voortzetten. In geval van zuivere aanvaarding zou dat de erfgenamen ook uiteindelijk privé geld kunnen kosten. Bij beneficiaire aanvaarding geldt de verplichting zolang er voldoende saldo in de nalatenschap aanwezig is. Wilt u meer weten over verzorging van uw (ex-)partner na uw overlijden? Bel ons voor het maken van een afspraak.
Lees verder

Aanbouw nieuw pand op grotendeels gesloopt pand: btw of overdrachtsbelasting?

maandag 22 oktober 2018 - De samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting en de btw blijft een onderwerp dat de gemoederen blijf bezighouden. Dat is ook de moeite waard gelet op het voordeel dat te behalen is bij btw-belaste levering.
Aanbouw nieuw pand op grotendeels gesloopt pand: btw of overdrachtsbelasting? De samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting en de btw blijft een onderwerp dat de gemoederen blijf bezighouden. Dat is ook de moeite waard gelet op het voordeel dat te behalen is bij btw-belaste levering. Zo ook in een recente zaak waar een grotendeels gesloopt pad met onderliggende grond werd geleverd terwijl er al nieuwbouwwerkzaamheden aan waren verricht. Overeengekomen was dat de verkoper verantwoordelijk was voor sloop van de oudbouw zou, maar dat sloop- en verbouwing (feitelijk nieuwbouw) in opdracht en voor rekening en risico van de koper zou plaatsvinden. Bij de beoordeling van de vraag of er btw of overdrachtsbelasting moet worden betaald moet naast de gemaakte afspraken ook de omstandigheden en intenties voorafgaand aan de levering moeten worden meegewogen. Regel is dat wanneer sloop- en verbouwingswerkzaamheden vóór de levering zijn overeengekomen en geen bebouwing is overgebleven die de functie van gebouw kan hebben maar wel basis kan zijn voor een nieuw pand, er dan sprake is van een btw-belaste levering. In de betreffende zaak was op het moment van levering de oudbouw vrijwel helemaal gesloopt. Alleen een deel van de oude voorgevel stond er nog, en was ook al fundering voor de nieuwbouw gestort. Volgens koper en verkoper moet de levering met btw belast worden, volgens de fiscus met overdrachtsbelasting. Na procedures voor rechtbank en het hof werd de zaak aan de Hoge Raad voorgelegd. Die stelde dat ook de intentie van partijen moet worden meegewogen, voor zover die konden worden ondersteund met objectieve informatie. Het is niet van doorslaggevend belang of op een moment na de levering de al aangevangen werkzaamheden (storten van de fundering) een nieuw pand verrijst. In deze zaak bleek van belang de vraag voor wiens rekening sloop en vernieuwbouw is. Daar moet het hof zich opnieuw over buigen. De behandeling van deze terugverwijzing moet nog plaatsvinden. Als het hof uiteindelijk vaststelt dat de sloopwerkzaamheden tot op het tijdstip van levering voor rekening van de verkoper waren, is aan de koper een bouwwerk geleverd dat alleen maar basis kan zijn voor een (nieuw) te bouwen pand. Daarover moet dan omzetbelasting worden berekend en betaald. Het is niet ondenkbaar dat het hof uitkomt op overdrachtsbelasting omdat partijen in de aanvullende overeenkomst overeengekomen zijn dat koper de sloop betaalt. De uitspraak zal daarover helderheid geven. Wilt u meer weten over herbouw of vernieuwbouw van een pand? Bel ons voor het maken van een afspraak.
Lees verder

Zonder energielabel groot risico op boete

woensdag 17 oktober 2018 - Wie zijn of haar huis verkoopt, moet er rekening mee houden dat een energielabel daarbij verplicht is. Het afgelopen jaar zijn voor het ontbreken van een energielabel bij verkoop veel boetes aan verkopers opgelegd. De instantie die dit controleert en ook de boetes uitdeelt is de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT).
Zonder energielabel groot risico op boete Wie zijn of haar huis verkoopt, moet er rekening mee houden dat een energielabel daarbij verplicht is. Het afgelopen jaar zijn voor het ontbreken van een energielabel bij verkoop veel boetes aan verkopers opgelegd. De instantie die dit controleert en ook de boetes uitdeelt is de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Verkopers die ten tijde van de verkoop geen label hadden, werden gewaarschuwd door de ILT, vijf procent reageerde niet, de overtreders ontvingen een boete van € 405. Zonde van het geld, want een energielabel aanvragen gaat vrij snel en eenvoudig. Sinds 2008 zijn eigenaren van woningen verplicht om bij verkoop of verhuur van hun woning een energielabel te registreren op Energielabelvoorwoningen.nl. Het energielabel geeft de nieuwe koper of huurder inzicht in de energiezuinigheid van de woning. Het label is bedoeld om het uitvoeren van energiebesparende maatregelen te stimuleren. De inspectie is door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties sinds 2015 belast met het toezicht op de regelgeving over energielabels voor woningen. Wilt u meer weten over uw verplichtingen bij verkoop van uw huis of de verplichtingen van de verkoper van het huis dat u op het oog heeft? Bel ons voor het maken van een afspraak.
Lees verder

Schenkingsvrijstelling eigen woning verandert per 2019

maandag 15 oktober 2018 - Tot 1 januari 2019 is het mogelijk om aan bijvoorbeeld kinderen extra geld te schenken ter besteding aan hun eigen woning zonder daarover belasting te hoeven betalen. Per 1 januari komt daaraan een einde. Dat is de laatste stap uit het Belastingplan 2016 waarin dit is vastgelegd. Het gaat om de verhoogde vrijstelling, boven op de jaarlijkse gebruikelijke vrijstelling van (in 2018) € 5.363.
Schenkingsvrijstelling eigen woning verandert per 2019 Tot 1 januari 2019 is het mogelijk om aan bijvoorbeeld kinderen extra geld te schenken ter besteding aan hun eigen woning zonder daarover belasting te hoeven betalen. Per 1 januari komt daaraan een einde. Dat is de laatste stap uit het Belastingplan 2016 waarin dit is vastgelegd. Het gaat om de verhoogde vrijstelling, boven op de jaarlijkse gebruikelijke vrijstelling van (in 2018) € 5.363. Tot 1 januari bestaan de volgende schenkingsvrijstellingen: 1. Ouders mogen elk jaar belastingvrij een bedrag aan hun kinderen schenken. Voor 2018 is dat maximaal € 5.363. De vrijstelling kan eenmalig een keer worden verhoogd als de schenking bestemd is voor kinderen van 18 tot 40 jaar: Dan mag (in 2018) maximaal € 25.731 belastingvrij worden geschonken. Die vrijstelling kan nog verder worden verhoogd tot maximaal € 53.602 als het kind er een studie van betaalt. Het kan nog verder stijgen, tot maximaal € 100.800, als de schenking voor de eigen woning wordt gebruikt. 2. Als de onvanger geen eigen kind is, mag de schenker aan elke willekeurige persoon (in 2018) € 2.147 belastingvrij schenken. Als het gaat om een ontvanger tussen 18 en 40 jaar, mag ook in deze gevallen maximaal € 100.800 worden geschonken als het geld wordt besteed aan de eigen woning. Als schenkers al voor 2018 gebruik hebben gemaakt van de verhoogde schenkingsvrijstelling, dan kan in 2018 alsnog een bedrag belastingvrij worden geschonken. Daar gelden wel voorwaarden bij: 1. Als u vóór 2010 een verhoogde vrijstelling heeft benut, dan mag u in 2018 nog € 47.198 belastingvrij schenken als een van de volgende situaties op u van toepassing is: • U heeft in 2015 een schenking met een beroep op de verhoogde vrijstelling van maximaal € 25.322 gedaan; of • U heeft in 2015 een schenking van maximaal € 27.432 voor de eigen woning gedaan; of • U heeft in 2016 een schenking met een beroep op de verhoogde vrijstelling van maximaal € 25.449 gedaan; of • U heeft in 2016 een schenking van maximaal € 27.570 voor de eigen woning gedaan. 2. Als u vanaf 2010 tot 2015 al gebruik heeft gemaakt van de verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning, kunt u niet opnieuw vrijstelling krijgen. Alles wordt anders Vanaf 1 januari 2019 kunt u nog steeds schenkingen van voor 2010 aanvullen, maar dan nog maar maximaal € 27.871 belastingvrijs schenken. Dit bedrag is gebaseerd op de indexering 2018 en zal nog worden aangepast. Wilt u daar voor in aanmerking komen, kan dat alleen als u van 2010 tot en met 2016 geen schenkingen met een beroep op verhoogde vrijstelling heeft gedaan. Heeft u dat wel, komt u niet opnieuw in aanmerking. De wijzigingen die op 1 januari 2019 ingaan, zijn voor u alleen van belang als u vóór 2010 al gebruik heeft gemaakt van de verhoogde schenkingsvrijstelling en nog aanvullend wilt schenken. Wilt u meer weten over schenkingen en schenkingsvrijstellingen? Bel ons voor het maken van een afspraak.
Lees verder

Alsnog beneficiair aanvaarden erfenis na ontvangst claim

woensdag 10 oktober 2018 - Vennootschappen onder firma (vof) waarin broers samen een bedrijf runnen is een veel voorkomende werkwijze. Dat vergt wel goede en vooral vastgelegde afspraken over wat er moet gebeuren als één van beiden overlijdt. Dat bleek deze zomer maar weer eens in een zaak waarin na geruime tijd de tweede broer overleed.
Alsnog beneficiair aanvaarden erfenis na ontvangst claim Vennootschappen onder firma (vof) waarin broers samen een bedrijf runnen is een veel voorkomende werkwijze. Dat vergt wel goede en vooral vastgelegde afspraken over wat er moet gebeuren als één van beiden overlijdt. Dat bleek deze zomer maar weer eens in een zaak waarin na geruime tijd de tweede broer overleed. De eerste broer overleed met achterlating van kinderen. Het beheer van het vermogen van deze overleden broer lieten de kinderen/erfgenamen over aan hun oom, die het bedrijf feitelijk voortzette. Vervolgens overleed deze oom. Die liet zijn erfenis niet na aan de kinderen van zijn eerder overleden broer, maar aan twee andere familieleden, die de nalatenschap (zuiver) aanvaardden. De kinderen van eerstoverleden vof-partner dienden daarop een vordering op de nalatenschap in over de periode tussen het overlijden van hun vader en het overlijden van hun oom. Zij stelden dat hun oom immers al die jaren – meer dan dertig in dit geval – het volle genot van het bedrijf heeft gehad. Zij wilden daar wel compensatie voor ontvangen. Daarop verzochten de erfgenamen de kantonrechter om alsnog beneficiair te mogen aanvaarden omdat er een onverwachte vordering was ontvangen. De kantonrechter vroeg zich vervolgens af of er wel sprake was van een schuld. De erfgenamen betwisten immers de vordering van de kinderen van de eerstoverleden broer. Het staat dus nog niet vast of er sprake is van een schuld. Dat zal pas het geval zijn als onomstotelijk vaststaat dat de claim gebaseerd is op een wettelijke grondslag. Gelukkig hoeft voor het beroep op de mogelijkheid alsnog beneficiair te aanvaarden niet vast te staan dat de claim ook echt een schuld zal blijken te worden. Als dan ook het saldo van de nalatenschap onvoldoende zal zijn om die claim te betalen, is er ook voor de kantonrechter reden genoeg om een beroep te doen op de mogelijkheid tot omzetten van de zuivere aanvaarding naar een beneficiaire aanvaarding. Dat geldt te meer omdat ten tijde van de zuivere aanvaarding de claim nog niet bekend was en de erfgenamen die niet konden weten en ook niet behoorden te weten. De erfgenamen kregen hun zin met het eindoordeel dat zij de erfenis beneficiair aanvaard hebben. Wilt u meer weten over hoe u duidelijke wensen en afspraken over uw bedrijf of uw privé zaken kunt vastleggen in een testament? Bel ons voor het maken van een afspraak.
Lees verder

Verborgen gebreken bij aankoop woning

maandag 8 oktober 2018 - De huidige woningmarkt is een verkopersmarkt. Voor bijna iedere aangeboden woning, zeker in de Randstad, melden zich nu meerdere gegadigden. De aspirant koper laat zich hierdoor al snel verleiden tot een hals-over-kop beslissing, vaak zelfs zonder ontbindende voorwaarden voor financiering. Dit loopt helaas niet altijd goed af.
Verborgen gebreken bij aankoop woning De huidige woningmarkt is een verkopersmarkt. Voor bijna iedere aangeboden woning, zeker in de Randstad, melden zich nu meerdere gegadigden. De aspirant koper laat zich hierdoor al snel verleiden tot een hals-over-kop beslissing, vaak zelfs zonder ontbindende voorwaarden voor financiering. Dit loopt helaas niet altijd goed af. Wie een bestaande woning koopt, koopt deze in de staat waarin het huis zich op het moment van de koop bevindt. Dat wil zeggen: inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Het is daarom van belang om de bouwkundige staat van de woning voor het sluiten van de koop goed te onderzoeken. In dit kader heeft de verkoper een wettelijke mededelingsplicht Dat houdt in dat de verkoper alle gebreken die hij kent aan de koper moet melden. De wet gaat zelfs nog een stukje verder, ook voor gebreken die een verkoper redelijkerwijs had kunnen kennen is hij aansprakelijk tegenover de koper. In de praktijk blijkt het vaak lastig om te bewijzen dat de verkoper een gebrek had kunnen kennen. Tegenover de mededelingsplicht van de verkoper staat echter een onderzoeksplicht van de koper. Dat betekent dat de koper de verkoper nooit kan aanspreken voor zichtbare gebreken en voor gebreken die de koper redelijkerwijs had kunnen zien. Vanaf de eigendomsoverdracht komen eventuele gebreken aan de woning voor rekening van de koper. Afhankelijk van de omstandigheden zijn er twee uitzonderingen waarbij de verkoper toch aansprakelijk kan zijn. Dat is bij een ernstig gebrek en bij een gebrek dat de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld. Een gebrek is ernstig wanneer dat het normaal gebruik van het huis in de weg staat, bijvoorbeeld een rotte dakconstructie of een verstopte riolering. De koper mag op grond van de koopovereenkomst verwachten dat de woning de eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik ervan, het zogenaamde conformiteitsbeginsel. De verkoper is bij een ernstig gebrek aansprakelijk, als het gebrek al voor de overdracht aanwezig was. Dit geldt ook als de verkoper niet van het gebrek op de hoogte was. Om het risico voor een verkoper te beperken wordt tegenwoordig vaak een ouderdomsclausule in de voorlopige koopovereenkomst opgenomen. Met deze clausule wijst de verkoper de koper erop dat er sprake is van een oudere woning en dat de koper niet dezelfde verwachtingen van het huis mag hebben als van een nieuwere woning. Daarnaast zien we vaak een niet-zelfbewoningsclausule opgenomen in de koopovereenkomst, bijvoorbeeld als er sprake is van een voormalige huurwoning. Hierin geeft de verkoper aan dat hij het huis niet zelf heeft bewoond en daarom niet op de hoogte is van de staat van de woning. In hoeverre de clausules de rechten van koper beperken, hangt af van de exacte formulering van deze clausules. Als u het gevoel heeft de voorlopige koopakte te snel getekend te hebben dan kent de wet nog een uitweg in de vorm van de 3 dagen wettelijke bedenktijd. Het is een goed idee om binnen deze periode de koopakte aan ons voor te leggen. Wij zijn gewend om met vastgoedcontracten te werken. In het geval er voor de koper te ongunstige clausules zijn opgenomen in de overeenkomst, kan de koop nog teruggedraaid worden. U zal niet de eerste koper zijn die hierdoor aan een dure vergissing ontsnapt is. Wilt u meer weten over clausules in het koopcontract? Bel ons voor het maken van een afspraak.
Lees verder

Uw rechten en plichten bij afsluiten hypotheek

woensdag 26 september 2018 - Bijna iedere huiseigenaar of aspirant huizenkoper heeft of krijgt te maken met een hypotheek. Wat is dat eigenlijk en wat kunnen de gevolgen zijn bij niet betalen of overlijden. Mogelijk verhelderen meer tekst en uitleg over uw rechten en plichten bij en na het afsluiten van een hypothecaire lening.
Rechten en plichten bij hypotheek Bijna iedere huiseigenaar of aspirant huizenkoper heeft of krijgt te maken met een hypotheek. Wat is dat eigenlijk en wat kunnen de gevolgen zijn bij niet betalen of overlijden. Mogelijk verhelderen meer tekst en uitleg over uw rechten en plichten bij en na het afsluiten van een hypothecaire lening. Recent is de hypotheekakte uitgeroepen tot het meest onleesbare en meest ingewikkelde document van Nederland. Hoe komt dat? De basis van het hypotheekrecht is te vinden in ons burgerlijk wetboek. Dit stamt uit 1838 en heel veel artikelen zijn sinds die tijd nauwlijks aangepast en in onze tijd daardoor lastig te lezen en te begrijpen. Niet voor niets moet een jurist zoals een advocaat of notaris jaren studeren om alle ins en outs van het wetboek onder de knie te krijgen. Een hypotheekrecht is een zogenaamd zakelijk recht en geeft de houder van dit recht een hele sterke verhaalspositie. In het dagelijks spraakgebruik zegt men ik neem een hypotheek voor het kopen van mijn nieuwe huis, echter juridisch gezien is dit niet juist. De partij die de lening verstrekt (meestal een bank) heet officieel de hypotheeknemer. De partij die de lening krijgt heet de hypotheekgever. Dat is best verwarrend. Een hypotheek kan worden gevestigd op een zogenaamd registergoed. Dit is een goed waarvan de eigendom kan worden geregistreerd bij het kadaster. Het kadaster is een semi-overheidsinstelling dat registreert wie eigenaar is van een stuk grond met alles wat daar op staat, een teboek gesteld schip of vliegtuig. In dit artikel beperken we ons tot hypotheek op een kavel grond met daarop een woning aangezien dat de meest voorkomende situatie is. Voordat een bank u geld leent voor het kopen van een huis zal zij eerst een koopovereenkomst willen zien en een taxatierapport waaruit blijkt wat de werkelijke waarde van het huis is. Daarnaast kijkt de bank naar het inkomen van de hypotheekgever, dit moet voldoende zijn om de rente en aflossing van de lening te kunnen betalen. De Nederlandse bank en AFM hebben hiervoor strikte normen opgesteld. Een hypotheekakte staat inderdaad vol met buitengewoon ingewikkelde termen. Bij sommige banken is een hypotheekakte wel 23 pagina's lang. Daarnaast heeft iedere bank zijn eigen model met bijbehorende algemene voorwaarden. Uiteindelijk komen alle hypothheekakten op hetzelfde neer, zolang u betaalt heeft u nergens last van. Stopt u met betalen, dan heeft de bank het recht u het huis uit te zetten en het huis te verkopen in een openbare executieveiling. Verder is altijd opgenomen dat u het huis moet verzekeren, moet onderhouden, de bestemming niet mag wijzigen en niet mag verhuren zonder toestemming van de hypotheekhouder. Ook overlijden van een van de eigenaren kan een probleem zijn. De bank gaat dan kijken of de overblijvende eigenaar de hypotheek ook kan blijven betalen. Gelukkig is er meestal wel een overlijdensrisicopolis gesloten waardoor de hypotheek geheel of gedeeltelijk wordt afgelost. Is zo een polis er niet dan kan het zijn dat de bank de lening opeist waardoor de langstlevende partner het huis moet verkopen. Naast het hypotheekrecht heeft de bank een pandrecht op de roerende zaken die bij een woning horen, denk hierbij aan deuren, sleutels, CV ketel, dakpannen etc. Deze zaken horen bij het huis en mogen door een bank worden meeverkocht als de hypotheekgever stopt met betalen. Veel hypotheken worden tegenwoordig gesloten onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Hiervoor betaald u eenmalig 1% premie maar krijgt u korting op de rente. De NHG kan u onder bepaalde voorwaarden beschermen wanneer u buiten uw schuld de hypotheek niet meer kunt betalen. NHG geldt alleen voor woningen met een koopsom tot € 265.000. Als u extra geld leent voor energiebesparende maatregelen, dan geldt de NHG tot ruim € 280.000. Ons kantoor is specialist hypotheekrecht. Heeft u vragen over een lopende of nieuwe hypotheek? Of leent u zelf geld uit aan een bekende of familielid? Bel ons voor en afspraak. Dat voorkomt onaangename situaties bij overlijden, scheiden of niet betalen.
Lees verder

Erfgenaam is gebonden aan een door de overledene gesloten overeenkomst

maandag 24 september 2018 - Er is inmiddels in de Notariskrant al het een en ander geschreven over het aanvaarden van een nalatenschap, waarbij vermeld is dat het belangrijk is om een overzicht te hebben van de bezittingen en schulden van de nalatenschap. Voor een erfgenaam is daarnaast ook van belang te weten welke contractuele verplichtingen een overledene had.
Erfgenaam is gebonden aan een door de overledene gesloten overeenkomst Er is inmiddels in de Notariskrant al het een en ander geschreven over het aanvaarden van een nalatenschap, waarbij vermeld is dat het belangrijk is om een overzicht te hebben van de bezittingen en schulden van de nalatenschap. Voor een erfgenaam is daarnaast ook van belang te weten welke contractuele verplichtingen een overledene had. Door het (zuiver) aanvaarden van de nalatenschap neemt de erfgenaam immers ook alle rechten en verplichtingen van de overledene over. Hij of zij is dan de “rechtsopvolger onder algemene titel”. Dat betekent dat hij in een lopend contract de positie van de overledene inneemt, bijvoorbeeld als schuldeiser, schuldenaar, verkoper, koper, verhuurder of huurder. Contracten eindigen vaak niet door het overlijden van een contractspartij. Het is dus goed mogelijk dat u door vererving ineens schuldenaar bent in een kredietovereenkomst of koper in een koopcontract, waarbij u gebonden bent aan de bepalingen van een contract dat u niet zelf persoonlijk hebt gesloten. In maart dit jaar is door het Hof Den Bosch een vonnis gewezen, waarin het draaide om de vraag of de erfgenaam gebonden was aan een voorkeursrecht ten behoeve van een huurder in een huurovereenkomst. Een vrouw was daarin erfgenaam van haar echtgenoot. Tot de nalatenschap behoorde onder andere een bedrijfspand, dat verhuurd was aan een huurder, die de onderneming van de overledene had overgenomen. In het huurcontract dat de overledene met de huurder had gesloten was een voorkeursrecht ten behoeve van de huurder opgenomen, maar de echtgenote had het bedrijfspand aan een derde verkocht en overgedragen zonder het pand eerst aan te bieden aan de huurder. De huurder heeft een rechtszaak aangespannen omdat hij vindt dat zijn voorkeursrecht is geschonden. De vrouw is van mening dat het voorkeursrecht door het overlijden van haar echtgenoot was vervallen en dat zij dus niet verplicht was het pand aan de huurder aan te bieden. Zij doet onder meer een beroep op een passage uit de huurovereenkomst: “Het voorkeursrecht vervalt eveneens, indien verhuurder geen eigenaar meer is van het verhuurde.” Zowel de kantonrechter als het Hof hebben geoordeeld dat het voorkeursrecht door het overlijden van de echtgenoot niet was vervallen. De wet bepaalt immers dat de dood van de huurder of de verhuurder de huur niet doet eindigen. De vrouw en de huurder staan tegenover elkaar in dezelfde positie als de oorspronkelijke partijen – de overleden echtgenoot en de huurder – tenzij uit de huurovereenkomst iets anders voortvloeit. Het is de rechter ook niet gebleken dat partijen ingeval van overlijden van de verhuurder van deze wettelijke regel hebben willen afwijken. Dat betekent dat de vrouw het voorkeursrecht van de huurder heeft geschonden door het pand niet aan de huurder aan te bieden. Erfgenamen zijn dus gebonden aan een door de overledene gesloten contract. Dit geldt ook als de overledene de verplichtingen uit dit contract tijdens zijn leven zelf niet eens kon nakomen. Kunnen de erfgenamen het contract ook niet nakomen, dan kunnen zij worden aangesproken tot het betalen van een schadevergoeding aan de andere partij. Het (zuiver) aanvaarden van een nalatenschap, ook als deze qua bezittingen en schulden een ruim positief saldo vertoont, kan aanzienlijke gevolgen voor u als erfgenaam hebben. In sommige situaties kunt u de nalatenschap beter niet zuiver aanvaarden, om te voorkomen dat u contractuele verplichtingen op u neemt die u moeilijk of niet kunt nakomen en om u te beschermen tegen aansprakelijkheid daarvoor. Wilt u hier meer over weten? Bel ons voor een afspraak.
Lees verder

Vraag nu uw eigen kluis aan!

Heeft u nog geen account? Meld u hiernaast aan en ontvang uw kluisgegevens!

 

WILT U MEER INFORMATIE?

 

Bel ons: 06-53378593